台風、洪水、それより重大なハザードマップ
台風と洪水で、ハザードマップの話がクローズアップされてますが、
まだ他にももっと深刻なのが確実にあるはずです。
アンダーコントロールらしいですが。
外圧には嘘は通じないでしょう。
福島沖のシロメバルから自主基準超の放射性物質！静岡産のアンズタケから１５０ベクレル、群馬の熊も５００ベクレル
https://johosokuhou.com/2019/10/28/20293/
https://www.tokyo-np.co.jp/article/national/list/201812/CK2018122202000254.html
譲渡所得とリースバック 法人の利用
自宅売却にあたり、売主が個人であれば、
長期譲渡所得、短期譲渡所得
3000万円控除、
税制優遇のある贈与、
など、
利用しながらリースバックすることで、
単なる不動産売買的損得発想ではなく、
買い戻しが楽になったり、
家賃を下げられたりする場合があります。
判断に迷うグレーな部分はありますが。
また売主が法人であったり、法人をお持ちの方は、
協力的なリースバック買主の協力で、
困難をうまく切り抜けられる場合もあります。
相談した不動産会社、
弁護士、
法人なら、
事業再生コンサルタント、
の違いで、
結果は大きく変わってしまう現実があります。
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災害が民営化を加速させるかもしれない。
地震、台風、洪水、自然災害が増えてきていますが、
新幹線と到達時間の変わらないリニアモーターカーや、
よく分かりませんがイヴァンカには金を出しても、
公共事業を減らしてるわけでもあり、
災害多発、これはコンパクトシティ化の論理を加速させるものでもあります。
インフラ整備も効率的にやらないといけなくなるからです。
人口減と高齢化で一目瞭然です。
大手建設会社では未来の都市として、巨大ピラミッドみたいなのを考えてるとこもあるくらいです。
フランスを始め、世界各地で水道の民営化が実行されて、
その度に民衆は生き死にの大問題となり、
さすがに水道の民営化は各地で潰れてきましたね。
民営化とは、それまで国家国民の財産だったものを、売り払う行為です。
NTT、国鉄、郵政、あれもこれもそうです。別に民営化しなくてもやり方はあったはずです。
日本を創る、日本長期信用銀行、日本債権信用銀行、両方ともハゲ鷹外資に売り払いました。
おかげで日本は長期に国を計る金融機関は無くなり、ウォール街の株主のいる日本の民間金融機関にそのあたりを任されました。
旧大日本帝国、への送金システムの高利貸しサラ金も、メガバンクの傘下になり、ウォール街の傘下になりました。
同時にホールディング会社だらけになり、アメリカではグラムリーチブライリー法の制定で、グラススティーガル法が廃止され、
世の中投資だらけになり、
再保険契約だらけになり、
無から有を生み出す手法が拡大しました。
CDSですね。
私の仕事の周りでは、不動産投資がもてはやらされたりしました。
上の方だけにお金が集まる仕組みが加速した訳です。
もっと巨大なとこでは、共産主義のソ連崩壊後のゴルバチョフ政権のロシアは国ごと売り払いましたよね、外資に。
(そして今、仮想通貨、世界各地で米軍撤退まで来ました。)
どちらも行きすぎたところで、
仕方がない、どうしょもない、
ということで次の進展がある訳です。
ジンテーゼですね。
株式市場に、巨大な公共インフラ産業が投機の対象として計画的に投げつけられた訳です。
本来は投機の対象としては、金儲けにはしてはならないであろうものだと私は解釈しています。
それが民営化ですね。
ギャンブルの対象として。
さすがに世界中で、命の水は民営化できないと思いきや、
今でも明治維新クオリティーの、政治後進国の日本では現在進行形でインフラを民間に売り飛ばす市町村もありますね。
もちろん市町村だけの話ではなく、裏には国政の影がよく見えます。
最近ではボリビアで起こった大問題をリアルタイムでやってる日本の市町村があります。
そんなの知ってますよね？。
https://gamp.ameblo.jp/don1110/entry-12536137807.html?__twitter_impression=true
で、こういう地域って、がんばって抵抗しないと、本当に乱解するかもしれません。
水の質が最初に悪くなるそうです。議員がウォーターサーバーの会社の代理店でもやってそうですね。
中途半端な都会近郊でも、バス路線とスーパーが無くなったり、みたいなのは、
よく電鉄系の分譲地にありがちですね。
電車自体が代替手段の用意無く、
存続の危機に陥ってるところもあるわけですから。
どんどん暮らしにくくなっても、声をあげないと骨の髄までしゃぶられちゃいますね。
不動産屋でも、特に大きい組織が看板に使ってる有名人を見れば、
どっち側の人かはすぐに分かります。
地震、台風、洪水が続き、
インフラ整備を、
政体が他人事で放棄しはじめているようなので、
何か問題を抱えている、
抱えそうな地域で暮らす場合は、
そこに居続けるにしよ、
出る予定があるにせよ、
色々と考えないといけない時期ですね。
私も色々な地域を見てきただけに、
ちょっと記事を見て、悲しくなりました。
そうそう、
仕方がない、しょうがない、だけでなく、
自己責任、同調圧力、
それも民営化を加速させるかもしれないね。
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田舎の御殿のリースバック
都会でも田舎でも、
都市計画法や条例、地価の関係にも左右されますが、
その地域の標準的な物件という考え方というか、感覚があります。
都会の駅５分圏内のマンションなら、
3LDKで65平米が標準的かもしれません。
駅からバス便なら、3LDKで85平米かも知れません。
それが同じような金額だったり、バス便の85平米の方が全然安いかもしれません。
ただマンションは建売な訳で、経済合理性はかなり固い訳ですね。素人がつくる訳ではないから。
その地域、エリアのマーケットリサーチをちゃんとした上で、この土地にはどのようなものを建てれば良いかまで、要は需要をきちんと見定めて建築、販売します。
ちなみに今の時代の流れでは、
①駅から徒歩５分
②駅から徒歩15分
③駅からバス便
みたいな分け方ができそうです。
もちろん数字は地域で前後しますよ。
①は買った価格で先々も売れるかもしれません
②はだんだんと値下がりするでしょう
③は大分下がるかもしれません。もっとひどい場合もあるかもしれません。
そして本題の田舎の御殿ですが、
一戸建ては、
駅に近いと20坪の３階建ての建売が売れ筋な地域だったり、
場所によって、土地が30坪、40坪、50坪、60坪と、
平均的な広さは異なります。
時代によってもことなります。
乱開発された次期は、都心部のはずれによくありますが、
同じ建物がくっついてるみたいに、横に20件並んでるようなのもありますね。
実際にはその地域の平均的な土地の広さ、平均的な建物の広さが、
需要と供給の交点だったりします。
その要素を作っているのが、建売業者だったりもします。
昔は土地30坪、建物30坪、車１台が標準的な建て売りだった地域が、
今は土地40坪、建物30坪以上、車２台だったりすると、
その地域は地価が下落を続けている証拠です。
500坪以上の土地に、真ん中に新しく私道ができて、建売住宅ができていたりするならば、
それが今の売れ筋な標準だったりします。
一つの土地が４つに分かれてもそうです。
もちろん建売業者は相場のプロであり、素人が建てるわけではなく、売れる、売り切れるものをつくります。
で、
土地が30坪平均の地域で、
土地70坪、そこに大変素晴らしい大きな家を15年前に、5年前でもよいですが、建てたとします。
施主が建てたいものを建ててる訳です。
当たり前ですね。
そんな田舎の御殿(都会にもあるある)は、
需要からかなり逸脱しているので、
全く売れない場合もあります。
もちろん売るために建ててる人はいないと思いますが、
急に売らざるを得ないときもある訳で、そのような時は、購入者のいない価格帯の物件として、
長期に渡り売れず、値段も大変下がってしまうこともあります。
実は、
リースバックでもそんな話はよくありまして、
都市近郊で、
近隣の平均より豪邸に住んでる方は、
経営者、事業者であることが多いです。
会社が傾いた時に、資金調達も限界、
いざ売ろう、の時になかなか思うように売れなかったりするのです。
何世代も続けられるなら、立派な家も良いですが、
そうでないならば、結果として続かないならば、
ただ損するだけの現象が増えています。
任意売却によくあるケースです。
(古くからの土地だったり、バブル中のマンションの場合で譲渡所得の関係で、多少安くてもいいや、の場合もありますね。)
もちろんその時はうまくいってたから建てた訳ですが。
まだ築15年だったとしても、そんな経費のかかる建物ならば、さっさと処分した方が良い場合が多いです。
思い入れがいかにあっても、無理にリースバックなんてしない方が良いです。
家賃も莫大なものになりますしね。
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平地・ 法地・崖地・擁壁・間知石・地下室・地下車庫
一戸建ては、同じ広さの土地でも、同じような建物でも、それぞれ様々な要素があります。
道路との接し方ですが、
平地、法地、崖地、擁壁、間知石、地下室、地下車庫、
高低差も色々ありますし、
年代別の建築基準もありますし、
査定するにも、色々大変なんです。
しっかりしてそうな壁でも、
水抜の穴が無かったり、
建築確認がなかったり、
インスペクションするまでもなく、
やり直さないと再建築の見込みが無い土地さえ
あったりします。たくさんあります。
分譲地みたいなとこにもあります。
次に建てる時には、
基礎を深くしたり、
お金かけてインスペクションしてみたり、
色々考えてみますが、
どうしてもコンクリートの壁をやり直さないと、
なんてことになると、
数百万円～数千万のお金がかかる場合があります。
例えば、
付近の市場価格(売れている土地の平均価格)や
路線価の坪単価が50万だったとします。
もし40坪の土地なら、
40×50=2000万
だと考えます。
しかし、高低差があり壁が大谷石だったり、亀裂の入った古いものだったりすると、
壁をやり直さないと再建築が難しいことが良くあるのです。
その壁のやり直しに1000万円かかりそうなら、
40坪の土地は2000-1000=1000
最悪は1000万でしか売れない可能性があります。
また隣の土地との高低差があった場合も大変です。
下の方の家との境は壁をやり直さなければいけないかもしれないし、
上の方の家との境は、一階部分を鉄筋コンクリート造りにしないと、建築の許可がおりないときもあります。
なにより、その前に解体するにも余計に金がかかりますね。
分譲地だから大丈夫かと思えば、表面はしっかりしてそうなコンクリートに見えても、中身は大谷石積なんて場合もあります。
大谷石って、味があって見た目は素敵ですがね。
弱いのです。
近所が2000万で売れているのに、
なんでうちが1000万なんだ！
と言われてしまうことがありますが、
買取査定だと良くあることです。
あくまでも買取査定です。
とはいえ、建物が立派だったりしますと、
個人と個人の仲介売買で、予想外に高く売れるときもあります。
今の銀行の不動産の担保評価では、壁がどうとかきちんと調べないので、
そんな問題は無いかのごとく融資がおりたりもします。
一戸建てや土地を売る時には、
建売業者に買取価格を出してもらい、売れる金額の最悪は、そのあたりの金額なんだと先に知っておいた方が良いかもしれないです。
それより高く売れれば成功です。
とにかく年々建築の基準は厳しくなってきていますし、
災害の度に余計な要素も増える訳ですし、
古いものの陳腐化は激しくなってきています。
しかしながら、人口は減ってきていますので、
中古住宅のリノベーションも増えてくると思いますので、
今後も十分に売れそうな地域の建物には、それなりにきちんと手を入れた方が良いのは間違いないです。
とにかく、壁は予想外に怖いです。
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工場、倉庫のリースバックとか。オフバラ。
工場倉庫を買いたい、
工場倉庫を売りたい、
工場倉庫をリースバックしたい、
工場倉庫を借りたい、
そんな仕事が複数来ています。
どれも巨大な土地で、
それなりの金額です。
買いたいという１件はどうにかなりそうですが、
不思議なことは、
業種によって売りが多いとか、買いが多いとかではないのです。
例えば、一都三県の会社Ａ社は、買いたい、
しかし、
そのＡ社の同業さんでも、地方だと、売りたい、ばかりなのです。
売りたいどころか、倒産情報がその同業に多かったりもします。
それだけ地方の疲弊ぶりがわかります。
東京は現政権と財閥の国策のオリンピックで浮かれています。
猛暑、環境汚染、賄賂、
いまだ現実に開かれるのか？も、わからないオリンピックです。
部分的札幌オリンピックでソフトランディングでしょうか。
半値八掛け二割引き？
いやいや株価は高値維持したまま。
下がってもなぜかすぐ復活。
一部上場企業の多くの筆頭株主が国という異常な状態。
限度額が無制限に広がっていくリボルビング払いが可能な謎の国。
そんな中、東京近郊のA社は銀行がお金を借りてくれ、借りてくれ、日参するような
景気のよさを維持です。
東京近郊のB社もオリンピック需要？で手狭で大変で、より大きなものを欲しています。
しかしどうでしょう。
もし工場倉庫を拡大して、
A社は円高８０円が来たら終わりです。
B社はオリンピックが部分開催や中止になったら、特別インバウンドは終わりです。
会社はキャッシュがある限り倒産はしませんが、
今の経済状況はいつまで続くかは分かりませんし、
辞めた方が良いよ！と話してはいます。
しかし、不動産を含めた経済状況を読めない会社は、
どこかの不動産会社で買うかもしれません。
特に熱心なのが某銀行の不動産部みたいだし。
私がテレビに出てる東京大学の教授ならば、
私の話を聞いてくれるかもしれませんが。
人のためと思っても、人の会社のためと思っても、
なかなか聞く耳を持ってはくれないです。
確実に近い将来、円高、株安は来ます。
株には年金その他を必死に突っ込んでるので、
先に円高でしょう。
厳しい時代が近いと思いますので、今を続けることを専念するのが正攻法に思います。
ただ、今、この瞬間、
うまくいってるだけです。
創業５０年でも、１００年でもです。
ちなみに、どうにかなりそうな１件は、あぶく銭で買います。
今の時代のまさにあぶく銭です。
究極のあぶく銭で買います。
工場倉庫のリースバックはなかなかうまくいきません。
M＆A前提でならば、うまくいくこともありますが、
なかなか厳しいです。
あたりまえですね。
東京のストロー効果を終わらせないと地方が潰れていきますが、
地方をストローしないと、もう東京もだめだということの裏返しでもあると思います。
得意のなんたら特区も同じです。
都心に建築ネタを集中させるのと、
人間を囲ってお金を落とさせる流れとしか考えられないです。
まさに、バベルの塔、です。
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リースバックの相談 親の家をリースバックして息子夫婦の家の資金化。
不動産会社からリースバック教えてくれと、連絡がありました。
リースバックなんて、単なる買取売買と単なる賃貸なのですが、
やはりその内容や金額、仕組みは分からないものです。
特に長年建売業者や建築業者でも経験してない人以外は、
買取の目線での目利きなんてなかなかできないです。
そんな不動産業者は多いです。
千葉の母の家を売り、埼玉に息子さん夫婦が新居を買うとのこと。
現在も千葉と埼玉といっても、そんな遠くでは無い親子間の距離です。
ただし息子夫婦は長年賃貸住まい。
リースバックだと安く買い取られてしまうから、新居の住宅ローンを多めに組み、
その後母を受け入れてみて、お互いが大丈夫であれば、
その後、千葉の母の家を売れば良いのでは？
と思ったりもします。
しかし、息子夫婦が購入したい家は息子さんの与信では足りなかった訳です。
幸い親子間の関係は良好とのことですが、いざ一緒に暮らしてみて初めて
軋轢が生まれてしまうこともあるので、あまりお勧めはできません。
母を受け入れたい息子（と義理の娘？）
このまま賃貸では損が続くと考える息子夫婦
夫婦、子供の新しい家がほしい夢
頭金があまりないことをどうにかしたい都合
車も買い替えたいとか色々
とにかく今はとてつもない低金利だ
母親はどっちでもよいと、少しうれしくもあり、不安でもあり
ただ、
「こうすれば、できるんだ！」
と考えた瞬間の人間の欲望はすごいものです。
母親の気持ちはどうなんだろう。妻の気持ちは。
そんなことを考えつつ、軽く頭の中で、査定してみました。
土地価格で更地で２０００万円くらいで売れそう。
その６０％だと１２００万円。
くらいの超安全圏リースバック買取価格として、
グーグルで地図を見て、付近の状況を見てみる。
グーグルで付近の映像が見えるし入っていける道路だからまず公道に違いない。
下水の枡も市町村のものだ。
５ｍ公道に面した整形地だし、高低差も無いし、境界もここなら大丈夫そう。
水道、ガス、下水、マンホールを追ってみたり、
電信柱みたり、高圧線が無いかとかその他確認。
カースペースもある。
門扉とブロック塀があり、樹木も多少あるな。
でも、これなら木造家屋の解体は１５０万もあればできるだろう。
建売住宅がまだまだ売れている地域で、ここなら３５８０～３８８０で売れるかな。
３８８０万円は厳しいかもな。
ご時世を考えると、２年後なんて分からないから、
マックス３６８０くらいで考えておかないと危ないかも。
建売の出口（退出後建売を建てて売却）は３６８０
更地の出口（退出後建物解体して売却）は１９８０
そこで家賃を考えてみる。
リースバック買取業者の買取価格は１２００万円とする。
１４００でも計算してみる。
１２００なら、賃料は７万～８万くらいかな。
1200*0.07％/12カ月＝7
１４００だと8万くらいか。
1400*0.07/12＝8.17
実際の付近の家賃の実態もそんなもんだろう。もう少し高いかな。
買取が１２００～１４００で賃料も安くて７，８万かな。
２、３年の短期で必ず出るとかならば、５万円くらいの賃料に下げてくれる
ところもあると思う。
そんな報告をしてあげた。
どこのリースバック買取業者に頼んでも、たぶんこんな数字です。
たぶん結果は、買取価格１４００万円 家賃８万円だと思います。
しかし、そこそこきれいな中古住宅で、個人間売買で売れば、
建物に価値を見出してくれる人がいれば、
２０００万円以上で売れる気もするな。
数字だけじゃないのですが、６００万～８００万の差はでかいです。
（譲渡所得税などが絡む限りは異なるケースもありますね）
６００万、８００万、稼ぐの大変です。
同じだけの年収があっても、
早くても２，３年かからないと普通は貯められない金額です。
夫婦は母が２年間のリースバックで契約して、
その２年間のうちに確実に新居を探し当てるという作戦が、
一番に重要だとのことらしい。
ただ、私にはお金が必要に迫られている息子夫婦の匂いもしてしまう。
カードローンなどがあると、
それを返済しないと住宅ローンが借りられないことも多いからね。
不動産会社としては、仲介手数料がもちろん欲しいから、余計なことも言わないだろうし、購入意欲を挫くような発言もしないだろう。
千葉の家の売却で仲介手数料を３％+３％もらえて、
もし埼玉の新居で３％＋３％もらえたら、かなりの利益だからね。
とにかく全く借金の無い母がいて、おそらく多少の現預金も持っている。
しかし高齢になっていくことも事実。
一緒に暮らせばみんなハッピー？
そうなると良いけど、７０過ぎた人が新しい土地に慣れるのって大変なんだよ。
金銭的に頼れる親がいるというのも幸せなことではありますけどね。
世の中は、住む家も最初から当たり前にあり親戚も周りにいて、
家探しのことなんか考えたことも無く、仕事や趣味や地域の輪や、
その他もろもろが頭を支配している人々も多いですが、
都会では要となる場所を見つけることに懸命な、こういうの多いです。
自分たちの本当の場所が最初からある人と無い人と、色々です。
仕事が都会に偏っている限りは、続きます。
家は、本人と家族の毎日が明るければ良いだけです。
私なんかどこでも、住めば都、と考えますが。
みんな一度は新居に足を踏み入れたい気持ちは分かりますけどね。
全てハッピーに終わるなら、金銭的には損しても、良いのかもしれませんね。
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