平地・ 法地・崖地・擁壁・間知石・地下室・地下車庫

一戸建ては、同じ広さの土地でも、同じような建物でも、それぞれ様々な要素があります。

道路との接し方ですが、

平地、法地、崖地、擁壁、間知石、地下室、地下車庫、

高低差も色々ありますし、

年代別の建築基準もありますし、

査定するにも、色々大変なんです。

しっかりしてそうな壁でも、

水抜の穴が無かったり、

建築確認がなかったり、

インスペクションするまでもなく、

やり直さないと再建築の見込みが無い土地さえ

あったりします。たくさんあります。

分譲地みたいなとこにもあります。

次に建てる時には、

基礎を深くしたり、

お金かけてインスペクションしてみたり、

色々考えてみますが、

どうしてもコンクリートの壁をやり直さないと、

なんてことになると、

数百万円～数千万のお金がかかる場合があります。

例えば、

付近の市場価格(売れている土地の平均価格)や

路線価の坪単価が50万だったとします。

もし40坪の土地なら、

40×50=2000万

だと考えます。

しかし、高低差があり壁が大谷石だったり、亀裂の入った古いものだったりすると、

壁をやり直さないと再建築が難しいことが良くあるのです。

その壁のやり直しに1000万円かかりそうなら、

40坪の土地は2000-1000=1000

最悪は1000万でしか売れない可能性があります。

 また隣の土地との高低差があった場合も大変です。

下の方の家との境は壁をやり直さなければいけないかもしれないし、

上の方の家との境は、一階部分を鉄筋コンクリート造りにしないと、建築の許可がおりないときもあります。

なにより、その前に解体するにも余計に金がかかりますね。

分譲地だから大丈夫かと思えば、表面はしっかりしてそうなコンクリートに見えても、中身は大谷石積なんて場合もあります。

大谷石って、味があって見た目は素敵ですがね。

弱いのです。

近所が2000万で売れているのに、

なんでうちが1000万なんだ！

と言われてしまうことがありますが、

買取査定だと良くあることです。

あくまでも買取査定です。

とはいえ、建物が立派だったりしますと、

個人と個人の仲介売買で、予想外に高く売れるときもあります。

今の銀行の不動産の担保評価では、壁がどうとかきちんと調べないので、

そんな問題は無いかのごとく融資がおりたりもします。

一戸建てや土地を売る時には、

建売業者に買取価格を出してもらい、売れる金額の最悪は、そのあたりの金額なんだと先に知っておいた方が良いかもしれないです。

それより高く売れれば成功です。

とにかく年々建築の基準は厳しくなってきていますし、

災害の度に余計な要素も増える訳ですし、

古いものの陳腐化は激しくなってきています。

しかしながら、人口は減ってきていますので、

中古住宅のリノベーションも増えてくると思いますので、

今後も十分に売れそうな地域の建物には、それなりにきちんと手を入れた方が良いのは間違いないです。

とにかく、壁は予想外に怖いです。

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