マンションのリースバック

マンションのリースバックは、一戸建てとは少し異なります。

不動産業者的にはマンションの査定は、たいがい基礎編レベルであり、経験が浅くても出来たりします。

マンションは、同じようなモノが、上下左右にあるだけなので、

査定が簡単に数値化できるのです。

素人でもかなりのレベルまで、査定できます。計算式と資料があれば。

同じマンションの住戸で、過去に売れた金額のデーターが複数分かれば、

また同じような近所にあるマンションの過去に売れた金額のデーターが複数あれば、

概ね分かります。

今やAIで、自動的に価格査定してくれるホームページもあります。

「マンションレビュー」

というホームページ。

捨てメールアドレスで登録すれば、簡単に自分で査定できます。

全く取引の事例が無いマンション以外、

かなり精度は高いですし、売買価格も賃貸価格も出てきます。

マンションとは異なり、

一戸建ては分譲地でもない限り、

土地の形、

公道、私道、私道持ち分の有無、

道路の種別、

階層、

日当たり、

道路の幅、

道路と宅盤の高低差、

擁壁の有無、種類、その他、

地質、

建築確認等の有無、

建築会社の違い、

建築時期の違い、

ライフラインの接続方法、

その他、

同じ地域、同じエリアでも、

何もかもに差異があります。

ですが、マンションは同条件で簡単に査定できます。

同じ法律の中で、

同じ売主が、

同じ建築会社で、

同じ造りで、

同じ時期に完成して、

共用部分の修繕リフォーム履歴も管理内容も、

分かります。

だからこそAI査定が可能なのです。

ただしマンションは、

査定のやりやすさとは別に、

一戸建てとは異なるポイントとして、

管理費・修繕積立金、その他、が毎月徴収されますね。

不動産を所有すると、ランニングコストとして、固定資産税・都市計画税は必ず支払わなければなりませんが、

マンションの場合は、管理費・修繕積立金・その他も、定期的に支払わなければなりません。

一戸建てがメンテナンスフリーなはずもなく、本来は10年後にリフォーム代は最低150万以上は積み立てなければなりません。

(リースバック買取業者は、買取後=賃貸開始後は、計画的な修繕は一切行いません)

■マンションの場合のリースバック

リースバック買取業者は、

管理費・修繕積立金・その他もマイナスして、利回りを決めることが多いです。

ネット利回りをを考慮するリースバック買取業者は、

一戸建ての場合は固定資産税・都市計画税をランニングコストとして計算します。

マンションの場合は、固定資産税・都市計画税に加えて、管理費・修繕積立金もランニングコストとして、利回りを計算します。

同じ買取買取金額ならば、マンションの方が家賃が高くなりますね(一般的に)。

注意しなければ、ならないのは、

大規模修繕が予定通り行われていない、

修繕積立金が予定通り貯まってない、

マンションは相場の半額程度でしか応じないこともあります。

近くに新築が、築浅がかなりある時は、やはりリースバック買取金額が低くなりがち。

またリースバックすると、敷地内で駐車場が賃貸契約できなくなる可能性が高いです。

マンションを売ってしまうからです。

順番待ちの最後に加わることになります。

管理組合に必ず所有者の変更を届け出するので、表札は変わりませんが、

だれもが知ることになります。

大手のリースバック業者は、マンションは比較的、利回りが低くても対応してくれるので、

マンションの場合は、大手さんがよろしいと思います。

矢継ぎ早に書いたので、文章が前後してそうですが、

まずはマンションレビューで、自分のマンションの数値を入れて、査定してみるのが良いと思います。

(参考)高齢者をカモにする、居住マンション「リースバック詐欺」の手口

https://www.google.com/amp/s/www.mag2.com/p/news/357380/amp

leasebacker