田舎の御殿のリースバック

都会でも田舎でも、

都市計画法や条例、地価の関係にも左右されますが、

その地域の標準的な物件という考え方というか、感覚があります。

都会の駅５分圏内のマンションなら、

3LDKで65平米が標準的かもしれません。

駅からバス便なら、3LDKで85平米かも知れません。

それが同じような金額だったり、バス便の85平米の方が全然安いかもしれません。

ただマンションは建売な訳で、経済合理性はかなり固い訳ですね。素人がつくる訳ではないから。

その地域、エリアのマーケットリサーチをちゃんとした上で、この土地にはどのようなものを建てれば良いかまで、要は需要をきちんと見定めて建築、販売します。

ちなみに今の時代の流れでは、

①駅から徒歩５分

②駅から徒歩15分

③駅からバス便

みたいな分け方ができそうです。

もちろん数字は地域で前後しますよ。

①は買った価格で先々も売れるかもしれません

②はだんだんと値下がりするでしょう

③は大分下がるかもしれません。もっとひどい場合もあるかもしれません。

そして本題の田舎の御殿ですが、

一戸建ては、

駅に近いと20坪の３階建ての建売が売れ筋な地域だったり、

場所によって、土地が30坪、40坪、50坪、60坪と、

平均的な広さは異なります。

時代によってもことなります。

乱開発された次期は、都心部のはずれによくありますが、

同じ建物がくっついてるみたいに、横に20件並んでるようなのもありますね。

実際にはその地域の平均的な土地の広さ、平均的な建物の広さが、

需要と供給の交点だったりします。

その要素を作っているのが、建売業者だったりもします。

昔は土地30坪、建物30坪、車１台が標準的な建て売りだった地域が、

今は土地40坪、建物30坪以上、車２台だったりすると、

その地域は地価が下落を続けている証拠です。

500坪以上の土地に、真ん中に新しく私道ができて、建売住宅ができていたりするならば、

それが今の売れ筋な標準だったりします。

一つの土地が４つに分かれてもそうです。

もちろん建売業者は相場のプロであり、素人が建てるわけではなく、売れる、売り切れるものをつくります。

で、

土地が30坪平均の地域で、

土地70坪、そこに大変素晴らしい大きな家を15年前に、5年前でもよいですが、建てたとします。

施主が建てたいものを建ててる訳です。

当たり前ですね。

そんな田舎の御殿(都会にもあるある)は、

需要からかなり逸脱しているので、

全く売れない場合もあります。

もちろん売るために建ててる人はいないと思いますが、

急に売らざるを得ないときもある訳で、そのような時は、購入者のいない価格帯の物件として、

長期に渡り売れず、値段も大変下がってしまうこともあります。

実は、

リースバックでもそんな話はよくありまして、

都市近郊で、

近隣の平均より豪邸に住んでる方は、

経営者、事業者であることが多いです。

会社が傾いた時に、資金調達も限界、

いざ売ろう、の時になかなか思うように売れなかったりするのです。

何世代も続けられるなら、立派な家も良いですが、

そうでないならば、結果として続かないならば、

ただ損するだけの現象が増えています。

任意売却によくあるケースです。

(古くからの土地だったり、バブル中のマンションの場合で譲渡所得の関係で、多少安くてもいいや、の場合もありますね。)

もちろんその時はうまくいってたから建てた訳ですが。

まだ築15年だったとしても、そんな経費のかかる建物ならば、さっさと処分した方が良い場合が多いです。

思い入れがいかにあっても、無理にリースバックなんてしない方が良いです。

家賃も莫大なものになりますしね。

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