査定 八王子の奥の方のリースバック相談
東京の主要都市ですが、八王子駅のバス便の相談がありました。
八王子市自体は、不動産価格は比較的落ち着いていることになってます。
駅に近いと上がり調子です。
結構高い金額で建売住宅もまだまだ売れています。
が査定地は駅から遠いバス便
築34年の一戸建て。
建物は建築確認の番号だけありました。
増築などはありません。
まあまあきれいな建物で、メンテナンスはしばらくしておりません。
土地60坪 建物40坪 整形地
一番高い時期は坪80万くらいだったかもしれませんが、今は売ることさえ厳しい地区です。なにせ不便。
現在の路線価は坪あたり20万円を割っています。実際には路線価より低い価格でなければ、売ることが出来ないだろう地域です。
ここが更地ならば、仲介で売却した場合
60坪×15万=900万円くらいでしょうか。
ただし実際には建物に価値を見いだしてくれる購入希望者がもしいれば、私の感覚では1280万くらいで売れるかもしれません。
まだまだ使える建物なのだから。
リースバック買取会社では、築が古い建物は更地の買取評価額しか出せません。
上記の1280万円のように建物価値は判断しません(固定資産税・都市計画税の評価額には120万くらいの価値は出ていると思います)。
一般的には900万円で更地が売れるというリースバック独特の、更地査定です。
しかしそこに建物があれば建物を解体した費用も考慮します。
速算しますと
900万円×60%=540万円
540万円-200=340万円
60%はリースバック買取価格の一般的掛け目
200万は今回の建物解体費用予想
恐らく340万円がリースバック買取価格になります。家賃は6～8万でしょうか。
そこからリースバック全体の諸経費や前家賃が計50万強。
リースバック希望者の手取りは290万に。
一般市場で第三者に売るなら、
1280万で、悪くても800万で売れる家が、
手取り300万前後になります。
■次はリースバック買取業者の視点から見てみましょう。
家賃6万×12=72万
固定資産税・都市計画税支払い年間 12万
72-12=60
年間の手取り家賃総額は60万
60÷340≒0.17
ネット利回りは約17%
連続地価下落エリアで、人口も減り続けている場所なので、これくらいだと思います。
利回り15%を越えないと危ないと考える地域だからです。
ここで、6年賃貸契約が続けば、
60×6=360万
購入金額が340万円だから、
安全に元が回収できます。
そして退去後は、
古家付き土地 1280万～1080万
更地にして 900万(解体費200支出)
くらいで売り出します。
相場が6年間に酷く下がらなければ。
リースバック買取業者は、
更地にして900万で売れれば、200万円くらいの転売利益になります。
解体費用を出さずに古家付きで1280万で売れれば、
780万円の転売利益です。
6年間のリースバック契約で、
家賃360万
転売利益200万(最大780)
が予想される利益です。
ただし、全てがうまくいった場合です。
■リースバック買取会社が建物価値を無視する根元的な理由にもなりますが、
不動産業者には、宅建業法で二年間の瑕疵担保責任がつきまとうので、
耐震診断、耐震補強工事、瑕疵保険加入など大変費用もかかるので、それを嫌がり、
中古戸建てとしては売り出さないことが殆んどです。
スキームを持っている不動産業者自体、特に都心にはいません。
上記の場合だと、更地売り、古家付き土地
としてしか売り出せないでしょう。
(この物件を賃貸人退出後リースバック買取業者から、古家付き土地で買いたい方は、
銀行ローンが面倒です。リースバック買取会社は中古戸建ての不動産売買契約はしてくれません。詳しくは書きません。)
leasebacker
