リースバック広告にも、①直接買取と②仲介 があります

知り合いの仲介会社や各種コンサルタントから、

リースバック相談で呼び出される事が、

ここ数年多いのですが、

リースバックは一つですが、

実は入り口は２つあります。

意味分からないですよね！

今やしっかりしたものから、間抜けなやっつけ仕事な内容まで、沢山のリースバックを広告しているホームページがありますね。

リースバックが儲かるらしい！と聞き付けて、急遽適当に貼り合わせたような、ふざけた不動産会社のホームページもあります。

大手でも中小でも規模に関係なく、リースバックの案内の入り口は、内容は、二種類あって、

①自らが不動産を買い取る不動産会社

②不動産を買い取る不動産会社を買主として仲介だけする不動産会社

に分かれます。

①は、直接買取のリースバック(売買契約)になります。

②は、仲介会社による、仲介によるリースバックに(売買契約)なります。

①は直接買取なので、仲介手数料は発生しないはずですが、

なぜか通常は事務手数料を2～5%取られます。

リースバック買取物件の買取価格が、売買契約価格が、3000万円なら、

～300万円の事務手数料が請求されます。

これは交渉により減額されることもあるようですが。

リースバックでは、直接買取、直買取にも関わらず、仲介手数料に変わるものを請求されることが多いです。

宅建業法の仲介手数料のような、手数料上限の取り決めは無いですから、無法地帯です。

零細業者ですと、事務手数料が0円のケースもありますが、これはあまり素行の宜しくない会社が多いかもしれません。金貸しと組んで法外な家賃を取るような所かもしれません。

②の場合ですと、どこにでもある仲介会社(不動産会社)が、大手でも中小零細仲介会社でも、

リースバック買取を事業としている不動産会社(全国的にあまり数は無い)に、

あなたの家を通常の売買仲介するだけ、

となります。

あなたが売主

リースバック買取会社が買主

となる単なる仲介です。

もちろん仲介手数料が発生します。

この場合、仲介会社はリースバックでの売買だけに仲介として仕事としては絡みます。

その後の賃貸に関しては、通常は売主とリースバック買取会社が直に契約することが多いです。その場合賃貸の仲介手数料は発生しません。

個人投資家が買う場合などは、仲介会社は、売買、賃貸、両方に絡み、両方の仲介手数料が発生することもあります。

③の場合は上には無かったですが、

①②の両方の対応をする会社もあります。

自社で買う①ができないと判断したら、他の買取会社に買わせる②に移行させます。

リースバックの問い合わせをしたら、その会社が直に買うのか、仲介(斡旋)するだけなのか、聞いてみることです。

まとめとして、

リースバック契約するには、直接と仲介がありますが、リースバック契約締結時には、仲介手数料か仲介手数料と同等の費用が売買代金から天引きされます。

※ちなみに②の仲介の場合は、通常リースバック買取会社は事務手数料を請求しませんが、(リースバック売主が払うのは仲介手数料のみ)

請求する会社や投資家はまれにいるようです。

直接交渉が良いのか、仲介に入ってもらうのか、費用的にはどちらも大差ありません。

ちまたに溢れるリースバックの広告や、

リースバックを解説する、立派な雑誌のライターや、立派な肩書きを持つ弁護士や不動産、金融の専門家の記事などにも、そのあたりまで書かれたものはまずありません。

少なくとも売買価格の5～10%は契約時に消えていきますよ。敷金、保証金、前家賃、借家人賠償特約付火災保険、保証会社加入費用、建物耐震調査、地盤調査、仲介手数料(事務手数料)、その他。

いざ契約段階でいきなり説明されて、なし崩しに印鑑をつくのは絶対にだめです。

日本では最初期のリースバックっていうのは、

競売で落札した時に、落札されてしまい困った居住者や、事業を続けられなくなると困る事業者に賃貸での話を持ちかけられたり、

居住者に賃貸で住みますか？と聞いてみたり

そんな流れだったのですよ。

その後は不景気で、オフバランスが必要になった事業経営者がリースバックを始めて。

今や個人からのリースバック需要が凄い訳ですが、ホッとした毎日を送ることのできない老人が増大した証拠です。

しかーし！テレビをつければ、

 「６５歳を超えて働きたい。８割の方がそう願っておられます」

だってさ。ご都合主義の解釈も、もう限界突破したようですね。 

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