利用するのは構わないが、高金利のサラ金みたいなリースバックを理解しよう。
お金に詰まった時でも、自宅は最後の砦です。自宅がある限り、そこには家族の場所があります。
住宅ローンがあろうが、なかろうが、所有権ある限り自分の所有です。
乙区の抵当権を実行されてしまい、競売になってしまった場合はどうしょうもないことも多いですが、
所有権は所有権です。
住宅ローンは大変金利が低いです。現在は１％を切る住宅ローン商品も多いですね。
ノンバンクのような金利でも４％くらいでしょうか。
止むを得ない事情などで資金が必要になった方に待ち構えているのが、リースバックです。
ネットで調べれば出てきますね。リースバック。
世の中は、お金に困った場合のリースバックばかりです。
ネット検索能力があるかたなら、辿りつくことでしょう。
人の良さそうな高齢の夫婦が笑顔満面で出ていたり、有名人が広告に出ていたりします。
違う会社なのに同じモデルさんが出ていたり、そのやっつけ仕事レベルに笑ってしまいますが。
昔から広告塔なんて言葉があるとおり・・・、
なんの世界の広告でもそうですね。
リースバックでは、銀行等の借り入れの金利と比較しても、実は相当に分が悪いです。
サラ金の金利と比較しても、分が悪い場合も多々あります。
リバースモーゲージを調べてから、そのリバースモーゲージの対応範囲があまりも狭く、何かよい方法は他にないかと調べて、
リースバックに辿りつく方も多いと思います。
事業者で、銀行の借り入れがこれ以上不可能と悟り、何か方法はないかと調べたら、リースバックに辿りつく方もいるでしょう。
銀行も実勢価格の７～８割しか担保融資は実際貸してくれないです。
多くのリースバック直接買取業者、リースバック仲介会社の案内書やホームページの説明を読めば、誰でも仕組みは大体分かります。
売って、借りるんだな・・・と。玄関の表札も変わらない。
ここでリースバック買取業者の利益の仕組みを簡単に書きます。
リースバックで買い取る不動産会社や投資家は、あなたの家を市場価格の5割～7割で買い取りします。
大手仲介でも中小仲介でも、仲介会社にお願いして、
第三者に普通に、他人に売却した場合、２０００万円で売却できたはず、の物件の場合で説明します。
２，０００万円×５割（５０％）＝１，０００万円でリースバック業者はあなたの家を買取ります。もちろん合意の上です。
買取業者、仲介会社からは、ありとあらゆる現実的？な説明があることでしょう。
家賃は買取価格の通常は５％～１５％の範囲だと思われます。
都心部の人気エリアなら４％もあるでしょう。逆に郊外、地方などで、
すぐに売れない、すぐに賃貸で貸せないところは最大3０％くらいなら・・・、という提示もあると思います。
この％とは、利回りです。簡単に説明するためにグロス利回りで話します。
①リースバック買取業者・投資家の期間利益
買取価格１，０００万円×５％＝５０万円 ５０万円÷１２ヶ月＝４．１万円／月
家賃４．１万円で 買取価格が１，０００万円ならば、買取業者や投資家の利回りは5％です。
買取価格１，０００万円×１０％＝１００万円 １００万円÷１２＝８．３万円
家賃８．３万円で 買取価格が１，０００万円ならば、買取業者や投資家の利回りは１０％です。
買取価格１，０００万円×１５％＝１５０万円 １５０万円÷１２＝１２．５万円
家賃１２．５万円で 買取価格が１，０００万円ならば、買取業者や投資家の利回りは１５％です。
買取価格１，０００万円×２０＝２００万円 ２００万円÷１２＝１６．６万円
家賃１６．６万円で 買取価格が１，０００万円ならば、買取業者や投資家の利回りは２０％です。
５年借りてくれたら、投資した１０００万円が回収できてしまう利回りです。
現実には５％～１０％程度が多いと思われますが、大損するパターンでも今をしのげればと、
手を出してしまう方がいるわけです。
②リースバック買取業者・投資家の転売利益
リースバック業者は賃貸収入の期間利益以外に、だいたい粗利で１０％以上の転売利益を見込みます。
たとえば１０００万円であなたの家をリースバック買取したとすると、
あなたがもうここに住む必要が無くなった、家賃がこれ以上払えなくなった等、賃貸契約を破棄してあなたが退出した時、
・家を解体して更地にする
・家をリフォームして中古で売る（不動産業者は売却すると２年間の瑕疵担保責任があるので、古い物件はあまりやらない）
・まれに賃貸人を探す場合もある
など、なんらかの行動に出ます。これ当たり前。買取業者も銀行から借り入れていますから、遊ばせてはおけないからです。
１０００万円の家を３００万円かけてキッチン、トイレ、ユニットバスを替え、クロスを張り替えて売却です。
不動産会社も事業ですから、この転売売買には税金を含め、多額の経費がかかってますので、
目論見としては、
仕入価格 リフォーム代 経費 利益 売却売出価格
１，０００万円 ＋ ３００万円 ＋ ２００万円 ＋３００万円＝１，８００円くらいで売却すると思います。
最低１，８００万円です。
いわゆるリフォーム済住宅・リノベーション済み住宅です。
物件によっては、外壁・屋根塗装をしたり、植栽を植えたり、リフォーム代を５００万、１０００万かけるケースもあります。
その分売却売出価格は上がりますが。
※ちなみに不動産業者が売主の場合は、その不動産会社は仲介会社に仲介手数料を払うので、
仲介会社は必死にリフォーム済み住宅を購入希望者に薦めると思います。
２０００万円の不動産取引で、売主、買主両方から仲介手数料をもらえるからです。
大抵のリフォーム済み売主物件はそうです。
要は、①賃貸期間中の利益と転売利益の両方を得られるのがリースバックなのです。
もちろん、止むを得ず安く売却してくれる売主がいるから、可能なのです。
その後の転売利益のプラス考慮しますと、場合によっては、とんでもない金利換算になりますね。
貸金業ではないですから、金利換算関係無しです。
各リースバック買取業者には、貸金業からの案件紹介もたくさんあるようです。
高金利で貸し込み、ローン返済が滞ると、リースバックを紹介し、貸付金を回収できるからです。
そしてリースバック業者に家賃が払え無くなると、もちろん法律で追い出されてしまいます。
考え方によっては、というか、場合によってはそのまんまですが、
リースバックはとんでもない高利貸しに先に所有権を移転されてしまうという、
なんとも危険な場合があります。
金銭困窮パターンでは、絶対にやめましょう。とは言い切れませんが、どうしても仕方なく、という時のみの利用にしましょう。
単に失業で住宅ローンやカードローンが払えなくなっただけなら、破産することなく、
弁護士さんに個人版の民事再生をお願いするだけで今をやり直せる、続けられる、安定解決する場合もあります。
しかし、リースバックや任意売却の広告ホームページには、そのような解決ができる人に対しても、
明らかに食い物にしているのでは？というところも多々あるイメージなんですよ。
リースバックの多くは
仕方なく、今を続けるための、最後の手段だと感じています。
運よく復活して、自宅を買い戻せる方もいますが、
そこまで自宅に固執する必要があるの？と問いかける場合もあります。
子供の学区が変わらないように、子供がかわいそうだから・・・という話もよく聞きますが、
子供が年を取れば親も同じだけ歳を取ります。子供が小さいときだからこそ、
自宅を少しでも高い価格で売りぬけ、一時的に安い賃貸住宅に避難するというのも手段なんですよ！
高齢の寝たきりの母がいるので、母が生きてる限りは・・・
でも住宅ローンが返済できない・・・。
というのは、かなり辛いですね。聞いていて。この場合は、銀行に相談することで、一次しのぎが
できる場合もあるようです。詳しくは書きません。
病気、介護・・・
特に銀行も事情を考慮してくれるケースだと思います。
怪我、病気、介護、倒産、そんなの、どうしょもないじゃないですか！
誰もが手厚い会社に勤めている訳じゃないです。
日本の９０％以上が中小企業なんですから。
今回の最後に・・・
団信に入ってるから、自分が死ねば家が残るから・・と頭をよぎる方も多いと思います。
お金で死ぬ必要はありません。
家と生命保険が入れば・・なんて考えてはいけません。
家族にはあなたが必要ですから。家よりあなたが必要です。
家を手放したから負けでもありません。
うまくいってる他人が恨めしくなるかもしれませんけど、そんな体裁やプライドはいらないです。
子供は説明すれば、分かります。今わからなくてもいつか分かります。
自分に原因があっても自分を今は責めてはならない。
家族は子供は、妻は、父は、母は、兄弟姉妹は、友人は、あなたが死ぬことは望んでいません。
ただ、そこまで考えてしまった方などは、一時的ですがリースバックは有効かもしれません。
でもそれは解決ではありません。
締めくくりが暗くなってしまいました。
年金がどんどん減らされて、
雇用が打ち切られたり、
税金は右肩上がり。
嫌な流れですね。
日本中家が余っていて、なんでこんなことになるのか。
安い賃貸住宅を探しても、生活保護の地域地域の最低家賃以下の物件はあまり存在しない。
私は疑問だらけの毎日です。
悲しい叫びを本日聞いてしまったので、書き足しました。
リースバック買取業者ではなく、
仲介会社は一度きりの仲介料が欲しいだけなので（そりゃそうだ）、
金融知識も住宅ローンくらいで、先行きさえ見込む力もろくに無いのも多いので、
分からないこと、疑問があれば、どんどん質問しましょう。
leasebacker
