リースバック会社の家賃の決め方

地域、物件の質の差異によって、うまい表現方法に困るのですが、

郊外は利回り8%〜30%
都会は地域によって4〜15%でしょうか。

過疎化している地域（老人の多い地域）は多くの会社が対応していないようです。

またバブル真っ盛りの都会のタワーマンションなどもなかなか対応していないようです。

なぜなら前者は土地の価値が下落し続けており、

後者はオリンピック閉会後などは供給過多が白日のもととなり、一気に値崩れする可能性があるため、

多くのリースバック会社や投資家はその不動産下落リスクを考慮し手を出しません。

リースバック会社や投資家が、８０００万円で買ったタワーマンションが一気に４０００万円におちて、はたまた管理費、修繕積立金、固定資産税が上昇したら大損するからです。

例えばリースバック会社は、家の買取価格が1000万、利回り4%なら、
1000万円×0.04=40万円　40万円の年間収入が得られます。

その家賃を

40万円÷12ヶ月=3.3万円

このように家賃は決まり、毎月3.3万円となります。
しかし多くのリースバック会社は、まずこの程度の利益しかもたらさない金額での賃貸契約はしないでしょう。（厳密には固定資産税、マンションなら管理費・修繕積立金など経費もリースバック会社の利益から引かれます。）

なぜならリースバック会社が銀行から借りている金利が上がった場合は、逆ザヤになる可能性を秘めているからです。平均的には都会でも６％以上が普通だと思います。

ただし単純に利回りと言っても、実はグロス利回りとネット利回りがありますので、この件はこれから下の２．以降で後述致します。（ここまでは簡単に説明するため詳細を省きました。）

さて、

感覚的には
１．

（グロス利回り＝表面利回り＝リースバック会社、投資家のかかる経費を考えないで考えてみます）

千葉県中心部の駅に近い1000万の一戸建てなら、最低でもグロス利回り10%で
1000万円×0.10=100万円
100万円÷12ヶ月=8.3万円が家賃となります。　これがリースバック会社、投資家の単純な収入。

２．

（グロス利回り）

さいたま市の1000万円のマンション（管理費、修繕積立金が2.5万円、固定資産税10万円）なら、最低でもグロス利回り8%で、
1000万円×0.08=80万円
80万円÷12ヶ月=6.7万円（グロス利回り）が家賃となります。

（ネット利回り）

同じ物件で、２．を単年度の経費を考慮した厳密にネット利回りで考えてみますと、管理費修繕積立金や固定資産税を加味すると、

2.5万円×12＋100,000＝40万円（年間経費）

80万円‐40万円＝40万円

40万円÷12ヶ月＝3.3万円（利回り4％）

ただしこれは恐らく家賃は安すぎます。

計算の仕方はリースバック会社や投資家によって異なり色々なパターンがあります。

同じ物件でもグロス利回で考える会社とネット利回りで考える会社があります。

特にその会社がリースバック以外に他の収益、収入源の無い不動産会社や投資家の場合は、ネット利回りで考えると思います。（厳密には減価償却費等も含めて考えます）

上記の例であれば、普通のリースバック会社や投資家などは月額3.3万円の家賃しか入らないネット利回り４％（このケースではグロス利回りの考え方の８％の半分になってしまう）でリースバック物件を買うことはまずありませんので、

グロス利回り12%ぐらいの設定で、

2.5万円×12＋100,000＝40万円（年間経費）
1000万円×0.12=120万円

120万円‐40万円＝80万円（正味の家賃収入）
80万円÷12ヶ月＝6.7万円（ネット利回り8％）

このあたりに落ち着くと思います。

グロス利回り８％とネット利回り８％では結果が違うわけです。

グロス利回り12％とネット利回り８％が同じ結果です

どちらで考えて家賃を算定してくるかは、くどいですがリースバック会社や投資家の意向で異なります。

またこの時、同じマンションの賃貸物件があり、それが6.7万円くらいであれば、相場で借りれたということにもなります。

ちなみに固定資産税が上昇傾向の地域、管理費、修繕積立金の高値改定の可能性のあるマンションは、実際の家賃相場より高く提案される場合もあります。
固定資産税や管理費、修繕金は不動産会社、投資家が払うからです。きっちり調べます。

リースバック会社も、投資家も事業なので、絶対に損することはしません。

リースバックは「今の家に住み続けたいという居住者の弱点？」を武器に、買い叩きに来る場合も多いので、

自宅の買取価格、家賃価格は、リースバック会社ではなく、

単純に「売りたい、貸したいから査定してください」、

と近所の大手、零細、不動産会社２，３社に一度査定してもらうなど、自分でも相場を確認してみることですね。

実態としては、単なる不動産買取でも、リースバックでの買取（売買契約価格）でも、そんなに価格が変わるものではありません。

買い叩かれると表現しましたが、

表札も変えずに現金が入り一定の家賃さえ支払い続ければ住み続けられる、という利点が絶対条件の場合は、この限りではありません。

分かりやすく説明するつもりで、くどくなりかえって分かりにくいかもしれません。

平たく書いておりますので、ネット上の自宅の不動産相場を現在売りに出ている物件を物差しに自分で計算してみるのも良いですね。

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