たくさんありそう
都市計画学と土木工学の「基本中の基本を無視した」光景を、これから工学部で人生を賭けて学ぶ若い人たちは、しっかりと瞼に焼き付けてください。
— 愛の騎士オレサマ 復活篇 (@Knight_Oresama) 2019年10月12日
ついでに、なぜこういう状態が「黙認」や「許可」されてしまうのか、そのカラクリを知っておきましょう（←闇の世界）。#土木 #都市計画 #防災 pic.twitter.com/HXkIaKZxn3
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タワーマンション 糞の投げ合いが起こってるのか？
停電断水タワーマンション、誰がウンコしたかを巡り住民同士の対立が始まる
という便所の落書きからですが、
既にトイレ禁止令を無視して使ってる人がいる
ウチは低層階だから使わないのに異臭がドンドン強くなってる
低層の人たちで高層階の簡易トイレをチェックしに行って
ブツが溜まってないと「ルール無視してるに違いない」と騒ぎ立てたり
どんどん住民間の対立やフラストレーションが溜まってる
らしい。
住人も他人のウンコチェックする人生になるとは思わなかっただろう。
数か月使えないだろう。
修繕にも全く、いくらかかることやら。。。
ちなみに、
が本日から３１日まで、だそうです。
みなさん行きましょう。
リースバック相談 仲介手数料と契約手数料（事務手数料）
とあるリースバック会社（直接買取・仲介無）に電話問い合わせの後、リースバックの見積もりをもらった人から、
私のところに仲介会社さん経由で、どんなもんか？と慌てた相談。
直接に問い合わせした結果の見積もりに、思った以上の不安感を持ったための行動のようです。
直接リースバック買取会社への査定・見積もりをお願いした場合は、
１社だけですと、リースバック会社に
一方的に有利な条件になりがちなので、
最低２社には見積もりはしてもらいましょう。
仲介会社をはさんだリースバックの査定・見積もりは、
何社か査定を代行してくれる形になるので、きちんと説明を受けましょう。
意味がわからないという方は、単純に仲介手数料が発生しているかどうか？
を確認すれば良いと思います。
リースバック買取会社の多くは、仲介が入らず直接問い合わせをしてきたお客様には、仲介手数料にかわる契約手数料（事務手数料）を取るところが多いです。
テレビCMやラジオで高齢者が問い合わせしてくるケースが多いようです。
逆にネットを駆使できる世代はそのあたりは事前調査はされてきますね。
（大手のリースバック買取会社によっては、地域の子会社を仲介会社として用意して確実に仲介手数料を取る場合もあります。）
逆に仲介会社からの情報提供の場合は、仕方なく？手数料を自社は取りません。
仲介手数料分を仲介会社が取る場合は、仕方がないという論理なのでしょうか。
直接問い合わせしてきてくれたお客様には仲介手数料に代わるものを請求するというのが、手口です。
直接でも仲介経由でも、売買価格の３％は請求されるということです。
直接の場合は、契約手数料（事務手数料）を１％などに交渉するのも一つの手段だと思います。
※投資家さんが買い手になる場合の仲介でのリースバックは、売買契約はもちろん、賃貸契約に関する仲介手数料も請求されることが多いです。
本題に戻り
最初のお客様は、仲介会社経由で投資家（安定企業社員）さんでリースバックとなりました。
家賃は少々高めでしたが、買取価格が高め（市場価格の７割超）だったことと、普通賃貸借だったことと（何年でも居住して良いです）、更新料が書類作成代数万円だったこと、１０年居住してくれれば買戻価格＝当初売買価格だったからです。
第三者に家を売ることができるという条件は消すことができませんでした。
眠らしておく現金預金を賃貸住宅での安定投資という意味では、長く住んでくれる可能性のある入居者を確保できるのは優位点なのですね。
一概には言えませんが、大きな組織になればなるほど手数料はまけたりしませんし、賃貸条件も一律でなかなか交渉できないです。
しかし投資家であればそのあたりはかなり交渉が可能です。
また大きな組織程、賃貸終了時の転売利益を重要視します。何百万円、何千万円儲かるのかと。
投資家は利回り・期間利益（家賃）を重要視します。
一長一短あります。
言われた通りに全てを受け入れてしまうと、
リースバック買取会社 ＝ ハイエナ という結果になると考えて間違いはないです。
どうしても大手のリースバック買取会社を使わざるを得ないパターンとしては、
５０００万円を超えるリースバックの契約の場合だと思います。
リースバックで５０００万円というと、市場価格（仲介価格）だと７０００万～９０００万円で売れる物件です。一戸建て、マンション関わらず。
理由は、高額になってくると、さすがに投資家さんの数が激減するからです。
多くの投資家さんは、１０００万円くらいのものを狙ってる層が多いです。
特にサラリーマンは。
そのような方は、銀行からお金を借りての投資ではなく、現預金での投資が多いので、その方自身が借金火だるまになり、抵当権を実行されることは無いです。
まとめると、
・直接でも仲介でも、事務手数料、仲介手数料はだいたい３％請求されます。
・買主が投資家個人の場合は利回り、家賃の高さを期待します。（転売利益ではない）
・買主がリースバック会社の場合は、転売利益を期待します。（家賃は低めかも）
leasebacker
マンションのリースバック
マンションのリースバックは、一戸建てとは少し異なります。
不動産業者的にはマンションの査定は、たいがい基礎編レベルであり、経験が浅くても出来たりします。
マンションは、同じようなモノが、上下左右にあるだけなので、
査定が簡単に数値化できるのです。
素人でもかなりのレベルまで、査定できます。計算式と資料があれば。
同じマンションの住戸で、過去に売れた金額のデーターが複数分かれば、
また同じような近所にあるマンションの過去に売れた金額のデーターが複数あれば、
概ね分かります。
今やAIで、自動的に価格査定してくれるホームページもあります。
「マンションレビュー」
というホームページ。
捨てメールアドレスで登録すれば、簡単に自分で査定できます。
全く取引の事例が無いマンション以外、
かなり精度は高いですし、売買価格も賃貸価格も出てきます。
マンションとは異なり、
一戸建ては分譲地でもない限り、
土地の形、
公道、私道、私道持ち分の有無、
道路の種別、
階層、
日当たり、
道路の幅、
道路と宅盤の高低差、
擁壁の有無、種類、その他、
地質、
建築確認等の有無、
建築会社の違い、
建築時期の違い、
ライフラインの接続方法、
その他、
同じ地域、同じエリアでも、
何もかもに差異があります。
ですが、マンションは同条件で簡単に査定できます。
同じ法律の中で、
同じ売主が、
同じ建築会社で、
同じ造りで、
同じ時期に完成して、
共用部分の修繕リフォーム履歴も管理内容も、
分かります。
だからこそAI査定が可能なのです。
ただしマンションは、
査定のやりやすさとは別に、
一戸建てとは異なるポイントとして、
管理費・修繕積立金、その他、が毎月徴収されますね。
不動産を所有すると、ランニングコストとして、固定資産税・都市計画税は必ず支払わなければなりませんが、
マンションの場合は、管理費・修繕積立金・その他も、定期的に支払わなければなりません。
一戸建てがメンテナンスフリーなはずもなく、本来は10年後にリフォーム代は最低150万以上は積み立てなければなりません。
(リースバック買取業者は、買取後=賃貸開始後は、計画的な修繕は一切行いません)
■マンションの場合のリースバック
リースバック買取業者は、
管理費・修繕積立金・その他もマイナスして、利回りを決めることが多いです。
ネット利回りをを考慮するリースバック買取業者は、
一戸建ての場合は固定資産税・都市計画税をランニングコストとして計算します。
マンションの場合は、固定資産税・都市計画税に加えて、管理費・修繕積立金もランニングコストとして、利回りを計算します。
同じ買取買取金額ならば、マンションの方が家賃が高くなりますね(一般的に)。
注意しなければ、ならないのは、
大規模修繕が予定通り行われていない、
修繕積立金が予定通り貯まってない、
マンションは相場の半額程度でしか応じないこともあります。
近くに新築が、築浅がかなりある時は、やはりリースバック買取金額が低くなりがち。
またリースバックすると、敷地内で駐車場が賃貸契約できなくなる可能性が高いです。
マンションを売ってしまうからです。
順番待ちの最後に加わることになります。
管理組合に必ず所有者の変更を届け出するので、表札は変わりませんが、
だれもが知ることになります。
大手のリースバック業者は、マンションは比較的、利回りが低くても対応してくれるので、
マンションの場合は、大手さんがよろしいと思います。
矢継ぎ早に書いたので、文章が前後してそうですが、
まずはマンションレビューで、自分のマンションの数値を入れて、査定してみるのが良いと思います。
(参考)高齢者をカモにする、居住マンション「リースバック詐欺」の手口
https://www.google.com/amp/s/www.mag2.com/p/news/357380/amp
leasebacker
一括サイト
インターネットの世界には、一括サイトがなんの世界でも多数あります。
不動産もそうです。
大手の財閥系、電鉄系の仲介会社6社が、共同でまとめ査定サイトを作ったのも、
あまりにもワケわからない一括サイトが増え過ぎたからだと思います。
一括サイトは、確かに楽です。いちいち何社も電話しなくて良いし、何度も同じ説明をしなくて良いからです。
ただ皆さん、まずは知識武装したい気持ちから資料の取り寄せで、一括サイトで資料請求するのだと思います。
資料請求すれば、その会社から連絡も入ると思います。
最近は減りましたが、突撃訪問する場合もあるかもしれません。
もしきちんとした内容を聞きたければ、やはり自分からその会社に、電話やメールで、話を詳しく聞きたい、と連絡をいれるべきです。
その際、コールセンターの女性が出たり、間接部門の方が出たりして、その電話は終わりの場合もあります。
その際は、査定担当者の、営業の空いてる時間で構わないので連絡をください、とお伝えしてみてください。
忙しさが落ち着いた時に、連絡をもらえれば、色々話もできますし、相手の様子も伺えます。
メールで連絡したならば、やはりあまり期待できない返信になるでしょうから、何曜日の何時ごろ、連絡を下さい、が良いと思います。
メールで懇切丁寧に、長文を返してくれる時間のたっぷりある査定、営業社員なんてあまりいません。
不動産は、安い買い物、売り物ではないので、
やはり会話が必要です。
leasebacker
