買い戻しとは。(リースバック)

リースバックでよく「買い戻し」という言葉が聞かれます。

リースバックは自宅を不動産業者に売ってしまい、その不動産会社から今度は賃貸借りて暮らしていくシステムな訳ですが、

不動産会社によっては、自宅を売った本人が、その自宅を買い戻すことをあらかじめ約束してくれる会社もあります。

当初のリースバック売買価格が1000万円であれば、通常1100万円での買い戻しになります。

相場は当初の金額の1,1倍ですね。

大手のリースバック会社の中で買い戻しの特約を結ぶ場合は、

1,2倍～1,5倍を要求してくる会社もあるようですが、そのような厳しい条件を提示してくる会社は最近は少数派になってきました。

1000万で売った自宅を数年後に1500万で買い戻しする契約がこの世にある訳です。

なんと恐ろしい高金利でしょうか。

買い戻しする方からすれば契約とはいえ、足元を見られたような厳しい条件です。

不動産業者の方からすれば、きちんと買い戻ししてくれれば、安定した事業であります。

２年後に買い戻したら、

金利は、利回りは、25%です。

1500-1000=500

500÷1000÷2=25%

1000万で買って２年保有していたら、

1500万で売れました。500万儲かりました。

でも10年後に買い戻したら、

金利は、利回りは、5%です。

500÷1000÷10=5%

ようは短期の買い戻しだと、大変な高利回り、高金利になります。

5%だってかなりな高利回り、高金利です。

加えてその間、別にずっと家賃も払い続けます。

まあそれでも今をしのぐことができるなら、買い戻しの希望を持って、リースバックも良いかもしれません。

ただ私の経験上は、

一度傾きかけた会社社長が再起されて、買い戻しできたケース

6年後くらいに親からの遺産が予定通り入り、買い戻しできたケース

隣に暮らす親族が買い戻し資金を貸してくれたケース

などなどで、

サラリーマンや年金生活者が独力で買い戻しできたケースは殆んどありません。

また夫婦2人の収入合算で買い戻しできるにも関わらず、

人間10年も時間が過ぎると、考え方も、家庭内環境も、地域の環境も変わったりします。

当初は必死の思いで、大事な自宅を買い戻しするつもりでも、時間の経過で変わると思います。

買い戻し代を払い、更に外壁塗装や修理も必要になっているかもしれません。

まして、新築建売や程度のよい中古、ましてや駅に近いものがたいして変わらない価格かもしれない。

親からの代々受け継いだ土地ならまだしも、その地に一代目の場合は特にそうです。

買い戻し価格が10年前に2500万円に設定されていたとして、

今その自宅は1500万でも誰も買わない価値のモノかもしれません。

建物は古くなる一方だし、土地の下落もひどいかもしれない。

買い戻しの特約・再売買の予約は、実務一般的には必ず買い戻ししなくてはならないペナルティは無いはずなので、必要なくなったら、買い戻しは不要です。

ただし買い戻し特約・再売買の予約は、付けられるなら付けておくと良いです。

なにかの社会変化で、買い戻しが絶対的に得になる場合もあるかもしれないからです。

※再売買の予約は仮登記までは、まずしません。

leasebacker